Considerando um comunicado destinado pela administração na data 04/08/2010 junto com os boletos de pagamento elencamos os primeiros 10 motivos da necessidade da existência da associação do lojistas, vejamos
1) A Associação dos Lojistas do Balneario Camboriú Shopping de acordo com a resposta enviada a todos os lojistas em 30/07/2010 endossado por nossa assessoria jurídica, mantem-se sua posição com base na orientações jurídicas, INALTERADAS.
2) O presente instrumento encaminhado pela administração do shopping, não trás a assinatura da pessoa responsável pelo comunicado (quem assina), bem como os contratos de locação, cessão de direitos, fundo de promoções coletivas são formados com pessoas jurídicas distintas mas com o mesmo corpo administrativo segue,
Condomínio Comercial do Balneário Camboriú Shopping - 09.002.565/0001-82
Condomínio Civil Por-Indiviso do Balneario Camboriú Shopping - 09.002.580/0001-20
Fundo de Promoções Coletivas do Balneário Camboriú Shopping Center 09.002.550/0001-14
Almeida Junior Shopping Center - 82.120.676/0001-83
Almeida Junior Gestão de Shopping Center Ltda - 73.279.465/0001-20
Balneário Camboriú Shopping Participações S.A - 08.149.691/0001-00
Órion Administração e Participações Ltda - 91.604.512/0001-12
Portanto para que tenha algum fundamento esta circular torna-se OBRIGATÓRIA a assinatura do responsável de fato que responda por uma das empresas acima, bem como vem o nosso questionamento de quem de fato responde pela administração do shopping. Caso possua procuração, pedimos encainhá-la.
3) Como deliberado na última assembléia, o objetivo desta entidade concerne na busca dos interesses dos LOJISTAS, como a exemplo a DEVIDA PERSTAÇÃO E CONTAS DAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO E DO FUNDO DE PROMOÇÕES COLETIVAS DO BALNEÁRIO CAMBORIÚ SHOPPING QUE NUNCA FOI FEITA E QUE ATINGE PATAMARES ABSURDOS INVIABILIZANDO INÚMERAS OPERAÇÕES, bem como para a perfeita regularidade e com o dever de fiscalizar a administração do Balneário Camboriú Shopping, com base em inúmeros tópicos abordados, incluindo sua participação ATIVA nas questões de marketing, o que nunca ocorreu.
4) Vem a pergunta, porque então que existe a associação dos lojistas e porque RAZÃO FORAM ELES PRÓPRIOS QUE CONSTITUÍRAM O ESTATUTO DA ASSOCIAÇÃO E CONDICIONARAM EM CONTRATO?
Por uma razão óbvia, na contra partida das cláusulas LEONINAS E UNILATERAIS dos contratos firmados, que nada beneficia o LOJISTA, SOMENTE O SHOPPING, digamos somos HIPOSUFICIENTES em relação ao empreendimento do Shopping, que seria um instrumento de defesa do Shopping quanto a eventuais questões jurídicas, que envolvessem algum questionamento quanto a UNILATERALIDADE DO CONTRATO. Digamos a Associação de Lojistas seria um ANTÍDOTO JURÍDICO pelo simples fato de sua existência.
5) Conforme estatuto do Fundo de Promoções Coletiva do Balneário Camboriú Shopping, são associados do fundo - O Condomínio Pro-Indiviso do Balneário Camboriú Shopping, a Associação dos Lojistas do Balneário Camboriú Shopping, o Síndico do Condomínio Comercial do Balneário Camboriú Shopping, a Almeida Junior Administradora de Shopping Center Ltda e o maior lojista do Balneário Camboriú Shopping Center, que contribuir com a maior quantia mensal para o fundo, que conforme a ata da primeira e única assembléia até hoje realizada antes da inauguração do shopping, em 18/07/2010, apontava como maior lojista contribuinte o Shopping Park, responsável pela exploração de todo o estacionamento do shopping que pertence ao maior acionista do shopping o Sr Jaimes de Almeida Junior.
Veja, a contribuição do fundo de promoções de cada lojista corresponde a cifra de 20% do valor, dos aluguéis atuais pagos por cada lojista, valores estes relevantes para contribuição do fundo afim de promover o interesse real dos lojistas que constituem esse corpo chamado de Shopping Center.
Considerando o custo por m2 e aluguel hoje na ordem de R$ 70,00 por metro quadrado, com uma área bruta locável de 23.843,90 m2, concluímos qeu 20% advindos a título de contribuição destes aluguéis chegam a uma receita estimada entre R$ 300.000,00 a R$ 400.000,00 mensais, ou melhor R$ 3.600.000,00 a R$ 4.800.000,00 anuais.
Nunca tivemos acesso as contas do fundo de promoção, não sabemos qual é a receita atual e quais as depesas do fundo, foram inúmeras vezes solicitados desde o exercício de 2008, nunca tivemos a oportunidade de decidir o calendário das campanhas de marketing, simplismente particiamos quando querem, apenas para conhecimento daquilo que já foi contratado pela administração do shopping para fins de possível registro de que a associação dos lojistas participe ativamente, o que não é o caso.
Se a associação dos lojistas é parte do conselho diretor do fundo cabe o seu direito de exercer as cobranças e participar ativamente do processo relativo ao Fundo de Promoções Coletivas como o próprio nome sugere. Destacamos que já estamos tomando as providências cabíveis a este respeito.
6) Destacamos o recalque do solo em toda e extensão do shopping, rompimento de canos de água em função da movimentação da estrutura, bem como as inúmeras rachaduras nas paredes do imóvel, permitindo a entrada e proliferação de insetos (como ratos, baratas e etc...), inúmeros vazamentos advindos da cobertura do imóvel, cujas calhas de captação de água são insuficientes, ocasionando o transbordamento para o interio do imóvel, a insuficiente quantidade e a precária manutenção dos banheiros públicos, etc.
7) Relativo as cobranças privativas de consumo de energia elétrica destacadas em faturas de codomínio, pode se observar que não atendem aos requisitos estabelecidos pelas normas regulamentais da ANEEL - RESOLUÇÃO 456 DE 29/11/2000 (VIGENTE) - Ementa: Estabelece as disposições atualizadas e consolidadas, relativas as Condições Gerais de Fornecimento de Energia Elétrica, a serem observadas na prestação e utilização do serviço público de energia elétrica, tanto pelas concessionárias e permissionárias quanto pelos consumidores, ou seja, utilizando um modelo de fatura emitida pela Concessionaria Celesc, veja que apenas está sendo informado o valor nominal do que temos a pagar, sem qualquer aferição apontando os dados mínimos para consulta do consumidor.
O Condomínio Comercial do Balneário Camboriú Shopping CNPJ: 09.002.565/0001-82 recebe energia em alta tensão da Concessionária Celesc cujo número da unidade consumidora é 32142001, que por sua vez distribui internamente as lojas, que possui cada uma o seu medidor de energia elétrica.
Concluindo, não temos sequer a informação mínima estabelecida pela norma regulamentar ANEEL, para checar de fato se as cobranças destacadas em faturas são ou não são devidas. Já houveram inúmeras reclamações da super valorização das cobranças, quando repentinamente baixaram os valores a cobrar, o que demostra que de fato existem ERROS nas cobranças efetuadas em energia elétrica.
Vale destacar ainda as cobranças das mesmas taxas de administração privativas e comuns e em duplicidade como observa-se nas faturas.
Como pode ser observada na Ata da Associação em 08/08/2008 - AFIRMARAM MAIS DE UM ASSOCIADO, QUE A ADMIISTRAÇÃO SOMENTE QUANDO PROVOCADA, ATENDEU A SOLICITAÇÕES DOS MESMOS, TAIS COMO REDUÇÃO DE TAXA DE LUZ, COBRANÇA EM DUPLICIDADE DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO, COBRANÇA DE TAXA DE ÁGUA.
Neste caso cabe pleito perante o CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
8) Chegou ao conhecimento desta associação a saída da Polícia Federal, cujo motivo são os alagamentos e também em função do estado precário que encontram-se suas instalações no sub-solo do Shopping, com paredes ruindo, piso desnivelado, proliferação de insetos, etc... Para esta associação a Polícia Federal é muito bem vinda e importante, relativo a emissão de passaportes motivo de ser um atrativo de clientes ao Shopping
9) Porque tão somente após os pleitos com base na quantidade de lojistas presentes que reinvindicaram por inúmeras irregularidades na última assembléia realizada vem este malicioso comunicado, justamente porque estamos fazendo um trabalho digno, buscando verdade e fatos?
10) MITOS, REALIDADES E MENTIRAS
Uma das crenças mais populares é que ter uma loja em um "shopping center" é estar com o sucesso garantido. Outras: "o empreendedor tem total interesse no sucesso do lojista", "não há desvantagens em se instalar em um 'shopping center', senão não haveriam tantos", "é um investimento seguro, embora vultuoso", " o futuro são os 'shopping centers' ", essas crenças são de pasmar, ainda mais se soubermos que algumas delas foram retiradas de decisões judicias onde raramente o lojista tem sucesso em seu pleito.
A falta de legislação específica para tais tipos de empreendimentos no Brasil (existe um anteprojeto de Lei sobre a matéria transitando desde 1987 no Congresso) que defina exatamente o qeu é um "shopping center", os direitos os deveres e as responsabilidades, para a perfeita redação dos contratos TOTALMENTE QUESTIONÁVEIS JURIDICAMENTE, tanto de lojistas bem como de empreendedores; abre uma lacuna pela qual alguns grupos econômico enveredem pelo caminho da venda do "lucro garantido", cujo mercado vinha apresentando galopante crescimento, não só devido a tendência da terceirização da economia, mas por haver expressiva parte da sociaedade, desavisada, que acredita(va) estar fazendo um investimento seguro e com sucesso garantido em uma loja em "shopping center" na ilusão de conquistar sua independência financeira, mas acaba tendo amargos prejuízos. Num "shopping center" não é excesso dizer que o risco do empreendedor e terceirizado para o lojista, qeu é sempre "incompetente", e o empreendedor nenhum, repito, nenhum risco corre.
O marketing do negócio, voltado para o potencial lojista, é sempre a promoção de um emprendimento que trará sucesso garantido aos participantes, pois tem como integrantes nomes de peso e expressão no mercado, só que estes são conhecedores dos meandros e bastidores de tais tipos de empreendimento e não se aventuram a amargar prejuízos. Quando o fazem, somente em situações excepcionais como temos visto, fazendo com que o neófito, este sim público alvo deste tipo de empreendimento mal intensionado, perceba que está tendo uma excelente oportunidade de negócio. Então, após algum tempo de operação, constata que investiu em um projeto onde o seu prejuízo é o lucro de alguém.
Basta que o lojista, ao contratar uma locação em "shopping center" em cujo o contrato reconhece que terá inúmeras vantagens que não disfrutaria em uma locação isolada, considerando atípico perante a lei, que contém inúmeras cláusulas leoninas, várias ao arrepio de Lei vigente, que limitam a igualdade e a equidade entre empreendedor e lojista, para que este constate que além dos riscos inerentes à atividade do seu ramo de negócios, também corre riscos nas mãos do empreendedor, uma vez que este não corre nenhum risco e lucra - e muito - com o seu insucesso, uma vez que cada loja devolvida, porque o lojista "quebrou", é mais uma loja a ser novamente locada e mais uma cobrança de "luvas" embolsada. A prática demonstra que a alta rotatividade seja a fonte real de lucro de alguns empreendimentos.
Estamos nos referindo as chamadas "lojas magnéticas", como definidas pela ABRASCE (Associação Brasileira de Shopping Centers). Ao que verifica-se serem estas a maior fonte de receita do empreendedor, uma vez que as loja maiores, as âncoras, tem seus custos de locação por metro quadrado proporcionalmente menores, bem como a participação do empreendedor no faturamento também é menor. Dependendo do empreendimento, em via de regra, muitas dessas lojas-âncoras não contribuem para as campanhas promocionais ou fundo de promoção promovidos pela Associação dos Lojistas, pois, afinal, são elas o grande atrativo do "shopping" e a saída delas do "shopping" implicaria em um enorme "embaraço" de imagem junto aos demais lojistas, futuros em especial.
A doutrina, um tanto defasada pelo tempo em dissonância com a realidade que existe desconsidera se o funcionamento peculiar de tais tipos de empreendimento é benéfico equitativamente as partes contratantes, a exemplo que temos na História de doutrinas que serviram para consubstanciar e consolidar situações de subrdinação de maiorias às minorias, como a época do surgimento do Capitalismo, cujas doutrinas com ele comprometidas buscavam formas maquiavélicas de justificá-lo a todo e qualquer custo, portanto não prevendo se determinados vícios e práticas se mostrassem nocivas e pudessem desequilibrar ou comprometer a capacidade econômica de um dos parceiros.
O lojista não tem nenhuma mecanismo de gerência no caso do empreendedor "deixar entrar" mais lojas de determinado ramo de negócio a ponto de saturar o "mix" vindo a prejudicar à todos do ramo. É uma das formas que o empreendedor tem de regular a rotatividade. Outro meio são os quiosques. São comuns as locações de quiosque do mesmo ramo comercial de várias outras lojas instaladas (que tem seus custos de instalação bem maiores) como é o caso de brinquedos, muidezas & quinquilharias que fazem uma concorrência desleal ao lojista já instalado. Também é comum o empreendedor deixar entrar no "mix" uma grande loja de determinado ramo de atividade "matando" os comerciantes pequenos já instalados. Os lojistas que tudo pagaram para lá ter uma loja, nada podem fazer.
A Lei 8.245/91 que atualmente rege as locações, não exemplifica objetivamente o que é um "shopping center" (embora saibamos objetivamente o que é) o que vale e o que não vale em um contrato de locação em SC, então diz-se que uma locação em SC é uma atípca mista (perante a lei, pois parte do contrato é coberto pela lei, mas não totalmente previsto nela), portanto vale(ria) uma série da cláusulas e condições expressamente vetadas, inclusive a perniciosa cobrança de "luvas", revestida agora sobre o título de res sperata, na supra citada lei.
A Lei 8.245/91 veta a cobrança de "luvas" a exemplo da antiga "Lei de Luvas" (Decreto de lei 24.150/34), ou qualquer outra quantia que se revista como adiantamento de aluguel, taxa de contrato, etc. Veta também a atulalização dos aluguéis em prazos diferentes de um ano, veta, portanto, o aumento escala; veta também o aluguel em dobro em dezembro, embora a jurisprudência admita o contrario no caso de aluguel percentual.
Em alguns casos o próprio aumento escala, do aluguel, mostra-se como fato de inviabilização de locação com o passar do tempo. Ocorre, em certos casos, que os encargos locatícios aumentam mais que a determinada curva de vendas, fazendo com que o lojista, prevendo dificuldades, ou quando já está passando por elas, para suportar tais encargos queira "passar o ponto". So que, devido ao fato do empreendedor ter sempre uma loja para alugar ao novo interessado em condições melhores que a do lojista que lhe ofereceu, este acaba tendo enormes dificuldade de passar o contrato, ou como invarialvelmente acontece, devolve ao empreendedor. Quando o lojista consegue outro que queira ficar com a loja, o empreendedor invoca o princípio que os contrato são personalíssimos e que a sua cessão deva passar por sua anuência, buscando com isso levar alguma ventagem econômica ao anuir sua transferência.
Outro aspecto é em relação as benfeitorias. A Lei 8.245/91 estabelece que o imóvel deve ser alugado em condições ao uso que se destina. A doutrina diz, e a jurisprudência endossa, que é irrelevante para o empreendedor se a loja locada está em condições de uso ao que se destina pois cada loja, cada ramo de negócio, tem projeto de arquitetura, decoração e disposição espacial peculiar ao seu ramo de comércio, e os contratos tem cláusulas na quais os lojistas abrem mão da retenção ou indenização de tais benfeitorias, úteis ou necessárias, obrigando-se em caso de devolução da loja, até mesmo restituí-la ao estado original, ou seja colocar a loja no "osso".
O objetivo é alertar com mais veemência, quanto a estes fatos que violam, claramente, a Ordem Econômica, o pricípio basilar do Direito que não deve haver enriquecimento sem causa, que é fator de criação de uma nova realidade econômica derradeira para um número de pessoas, onde se fazem mais miserávies do que milionários, e que necessita ser coibido o mais breve possivel, basta atitude.
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