Prezados Lojistas,
Defendendo o interesse da nossa comunidade de lojistas, vimos através do presente solicitar a TODOS LOJISTAS, uma campanha CONTRA A EXPANSÃO DO BALNEÁRIO CAMBORIU SHOPPING NO SEGUNDO PISO COM A INCLUSÃO DE MAIS LOJAS COMERCIAIS.
Para que todos entendam o que se passa nos bastidores, a associação de lojistas a pedido de inúmeros lojistas preocupados quanto a forma em que esteja sendo administrado os recursos do Fundo de Promoção Coletivas do Balneário Camboriú Shopping, conforme ultima reunião realizada pela Gerente de Marketing em Fevereiro de 2011, anunciando que os recursos dos fundos de promoção dos 03 Shopping (Neumarkt-Blumenau, Balneário Camboriú Shopping e Joinville Garten) seriam conjuntamente utilizados para PROMOVER O GRUPO ALMEIDA JUNIOR, de acordo com o contrato fechado com a Rede Globo, tudo com objetivo para as futuras campanhas de lançamento de mais 04 Shopping Center, conforme publicado no site Almeida Junior abaixo descrito:
Empreendimentos e Realizações
A Almeida Junior detém a liderança em shopping centers em Santa Catarina, sendo a maior empresa regional do Brasil em seu segmento de atuação. São três shoppings em operação, dois em construção e mais três projetos para as cidades de Chapecó, Lages e Criciúma, até 2014.
http://www.almeidajunior.com.br/page/shopping.asp
Para conhecimento de todos lojistas os recursos obtidos para o Fundo de Promoção devem OBRIGATORIAMENTE ser administrados e decididos suas respectivas aplicações e campanhas pelos LOJISTAS, como ocorre em inúmeros Shopping Center espalhados pelo Brasil, tendo em vista que 100% deste recursos são pagos pelos próprios lojistas, nada mais justo e correto que as decisões sejam feitas pelos lojistas que conhecem melhor do que ninguém a necessidade de campanhas pois estes sim estão “atrás do balcão e sabem da realidade”, e não por um Grupo que decide unilateralmente onde, como e quando aplicá-los, sem considerar a INEXISTÊNCIA de qualquer prestação de contas neste sentido.
Por este motivo e conforme ultima assembleia geral, a associação de lojistas ingressou com uma AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS DO CONDOMÍNIO E FUNDO DE PROMOÇÃO, junto ao poder judiciário de Balneário Camboriú em andamento, tendo em vista a INERCIA em resposta aos inúmeros pedidos desta entidade.
Segue o link para quem tenha interesse em acompanha-lo:
http://esaj.tjsc.jus.br/cpo/pg/show.do?localPesquisa.cdLocal=5&processo.codigo=0500077RY0000&processo.foro=5
Para conhecimento, o resultado desta ação de prestação de contas REVERTERÁ DE FORMA PECUNIÁRIA, INCLUSIVE COM OBJETIVO DE RATEAR DE FORMA JUSTA AS DESPESAS CONDOMINIAIS, BAIXANDO SEUS CUSTOS a todos os lojistas (vide reportagem em anexo 03/06/2011), conforme provas e documentos que a associação tem posse, para maiores informações podem remeter suas duvidas para a secretaria da associação, ou podem marcar horário com a acessaria jurídica da associação SEM QUALQUER CUSTO.
Para conhecimento:
Para que todos tenham conhecimento, em 24/01/2011 a associação de lojistas recebeu a Notificação em anexo, cuja administração do Grupo Almeida Junior está solicitando a DESOCUPAÇÃO DA SALA DA ASSOCIAÇÃO DE LOJISTAS, justamente pela FUTURA EXPANSÃO DO BALNEÁRIO CAMBORIU SHOPPING EM 2012, justamente no piso superior onde encontra-se localizada a sala da associação, para INSTALAÇÃO DE MAIS LOJAS CONCORRENTES.
Vejam nossa atual realidade, o fluxo de clientes está muito abaixo do prometido e inclusive do esperado para a demanda de lojas do empreendimento, bem como possuímos um estacionamento que em inúmeras ocasiões (finais de semana) encontra-se LOTADO, sem considerar o alto custo pelo período de 03 horas o maior cobrado na cidade de Balneário Camboriú (fruto de demanda judicial promovida pelo Ministério Publico de Santa Catarina), inclusive motivado pela insuficiente quantidade de vagas de estacionamento que foram suprimidas do projeto original, ou seja conforme projeto aprovado pelo Prefeitura Municipal deveriam existir para fins de HABITE-SE 1.917 (um mil novecentas e dezessete vagas de estacionamento), quando hoje existem 840 vagas, vide declaração da Prefeitura em anexo. Hoje temos um único Banheiro, que não atende a demanda de clientes e funcionários das lojas, bem como o PRECÁRIO estado de conservação das instalações do Shopping, com paredes rachadas, infiltrações, alagamentos, ou seja a realidade que todo lojista já conhece, considerando a INSUFICIENTE quantidade de mesas e cadeiras da praça de alimentação, bem como a ALTÍSSIMA ROTATIVIDADE DE LOJAS, que muito prejudica o mix do shopping, hoje em torno de 49 lojas deste a abertura do Shopping.
Conforme publicado no site almeida Junior:
Balneário Camboriú Shopping
Inaugurado em 2007 na cidade de Balneário Camboriú, o BALNEÁRIO CAMBORIÚ SHOPPING já é considerado pelo mercado um case de maturação precoce, consolidando-se como o grande shopping center da região litorânea Centro-Norte de Santa Catarina. Conta com 24 mil m² de ABL e expansão programada para 40 mil m² de ABL em 2012. Sua arquitetura de vanguarda, com corredores largos e amplos e importantes ancoragem nas extremidades, facilita a oxigenação e a movimentação de clientes, garantindo fluxo em todo o mall. Destaca-se no projeto o ambiente moderno, clean e com iluminação natural.
Conta com 180 operações, 6 âncoras, praça de alimentação, 5 salas de cinema Multiplex Stadium com cinema 3D, modernos lounges, alameda de serviços, family room, ambiente VIP e estacionamento com manobrista.
http://www.almeidajunior.com.br/page/shop_balneario.asp
Para aqueles lojistas que ingressaram suas atividades antes da inauguração do Shopping 27/10/2007 e inclusive para os que iniciaram suas atividade posteriormente, lembrem das PROMESSAS dos gestores e corretores do grupo almeida junior era de construir um COMPLEXO IMOBILIÁRIO em torno do Shopping, com a construção de um 01 Centro de Convenções, 01 Hotel, 04 Edifícios Residenciais e um Centro Policlínico, conforme promessas antes da construção do shopping, inclusive para aqueles que se recordam tinha uma maquete imobiliária utilizada para venda dos pontos comerciais contendo estes imóveis em torno do shopping (temos posse da planta e fotos), conforme se comprova pela declaração do PRESIDENTE DO GRUPO ALMEIDA JUNIOR, junto aos inúmeros jornais locais, motivo de atração de vários lojistas, conforme link abaixo:
http://www.jornaltribuna.com.br/geral.php?state=select&id_materia=11017
Quanto a “expansão” concordamos sim com a promessa de instalação de 01 Centro de Convenções, 01 Hotel, 04 Edifícios Residenciais e um Centro Policlínico, mantendo a atual quantidade de lojas.
Caso queiram entender um pouco da consequência de uma expansão elevando o numero de lojas no shopping, basta ligar ((47) 3041-3550) para a ASSOCIAÇÃO DE LOJISTAS DE BLUMENAU, no shopping Neumarkt e entender a realidade que se passa para aqueles lojistas.
Em oportuno, deixamos registrado que alguns DIRIGENTES da associação de lojistas, estão sendo constantemente “castigados”, “caluniados”, “sabotados” por conta da defesa em que estão promovendo em Beneficio de todos os lojistas. Estes dirigentes não recebem ABSOLUTAMENTE nada, muito pelo contrario, utilizam de seus recursos próprios com gastos em combustíveis, tempo, tudo com intuito de conquistar os nossos DIREITOS. Se isto está acontecendo é justamente porque estamos com a razão e no caminho correto.
Vale lembrar, que antes de termos esta postura perante a prepotente administração do BALNEÁRIO CAMBORIU SHOPPING, nunca tivemos sorteio de 01 veiculo como ocorreu ano passado no dia das Mães 2010, mais 03 veículos do Natal de 2010, existia apenas 02 guichês de pagamento para estacionamento e hoje temos 03 e tínhamos as instalações do estacionamento do sub-solo e escadarias de acesso ao Shopping em precário estado, hoje parcialmente “CONSERTADAS”. Vale lembrar ainda, que administração SEQUER recebia ou tinha algum horário disponível para os lojistas e hoje recebe DE PORTAS ABERTAS.
Vejam, até hoje sequer recebemos qualquer resposta a respeito da NOTIFICAÇÃO EM ANEXO, e sequer parte dos pedidos foram atendidos.
Conforme ata da reunião da diretoria de associação de lojistas em anexo, existe hoje de posse da associação 02 PERICIAS, apontando as irregularidades e as consequências da péssima administração do BALNEÁRIO CAMBORIU SHOPPING a disposição de todos lojistas, onde transcrevemos parte da ata da assembleia realizada pelo dirigentes da associação:
“conforme previamente autorizado pelos membros da diretoria, contratou 02 (dois) peritos para realização de laudos e pareceres técnicos, o qual tem a finalidade de levantar a real situação contábil, infra-estrutura oferecida e mercadológica do Balneário Camboriú Shopping, como também em avaliar o valor pago a respeito de aluguel em relação a atual conjuntura do país. Estes trabalhos foram disponibilizados aos membros diretores que parabenizaram os trabalhos realizados, concordando com todos os pontos levantados.”
Para aqueles que tiverem interesse nestes trabalhos periciais, e estejam com suas mensalidade em dia, disponibilizaremos um cópia. Estes estudos visam auxiliar seus lojistas a entender, e quem sabe utiliza-los em futuras demandas.
Recebemos a informação da contratação de um NOVO SUPERINTENDENTE / SINDICO para gestão do Balneário Camboriú Shopping, neste sentido a associação de lojistas solicita perante todos lojistas a sua apresentação e explanação a respeito dos projetos para o BALNEÁRIO CAMBORIU SHOPPING.
Para aqueles que entendam nossa explanação, gostaríamos que respondem este e-mail com suas sugestões, respondendo se ESTA DE ACORDO COM A EXPANSÃO DO BALNEÁRIO CAMBORIU SHOPPING NOS TERMOS PROPOSTOS PELA ALMEIDA JUNIOR EM CONSTRUIR NO SEGUNDO PISO MAIS LOJAS.
ASSOCIAÇÃO DE LOJISTAS DO BALNEÁRIO CAMBORIU SHOPPING
quarta-feira, 29 de junho de 2011
terça-feira, 7 de junho de 2011
Ação de Prestação de Contas - Sentença
Prezado Lojista
Segue abaixo sentença emitida pela juíza Marisa Cardoso de Mederios, referente a ação movida contra o Condomínio Civil Pró-Indiviso do Balneário Camboriú Shopping, que solicita a prestação de contas aos lojistas.
Autos n° 005.09.008870-5
Ação: Prestação de Contas/Especial de Jurisdição Contenciosa
Autor: RMI Rio Merchants Comércio de Modas e Ótica Ltda EPP
Réu: Condomínio Civil Pró-Indiviso do Balneário Camboriú Shopping
SENTENÇA
VISTOS etc.
RMI Rio Merchants Comércio de Modas e Ótica Ltda. - EPP propôs a presente ação de prestação de contas contra Condomínio Civil Pró-indiviso do Balneário Camboriú Shopping ao argumento de ser locatária do salão n. 15, localizado no Balneário Camboriú Shopping Center, em virtude de cuja avença locatícia comprometeu-se ao pagamento dos alugueres e demais encargos, os quais vem quitando regularmente. Com o intuito de verificar detalhadamente as quantias desembolsadas no tocante às cotas condominiais e fundo de promoção, solicitou as informações junto à administração da requerida, pleito que lhe foi negado, motivo pelo qual objetiva a exigência de contas, com amparo no art. 54, §4º, da Lei 8.245/91.
A inicial veio acompanhada dos documentos de fls. 10-121.
Citado, o requerido apresentou resposta em forma de contestação (fls. 127-137), arguindo, em prefacial, decadência do direito de exigir contas em relação ao período anterior a 60 dias do ajuizamento da ação, na forma do art. 54, § 2º, da Lei do Inquilinato; falta de interesse de agir sob dois aspectos: as contas já teriam sido apresentadas, uma vez que as receitas, despesas, saldo e o balanço são repassados aos lojistas a cada três meses, e inadequação da via eleita, uma vez que a autora objetiva discutir a exigibilidade desses encargos, o que não se harmoniza com a finalidade da demanda em foco.
Meritoriamente, reiterou o argumento de que as contas são apresentadas trimestralmente, e que no boleto encaminhado a cada locatário consta um resumo das despesas.
Enfatizou que ao contrário do que possa pretender a autora, não há saldo credor a seu favor originado do rateio das despesas, as quais são rigorosamente partilhadas em conformidade com o contrato celebrado.
Houve réplica (fls. 196-209).
Na sequência, vieram conclusos os autos.
Relatados, decido.
O feito encontra-se apto para receber julgamento, porquanto a matéria sob apreciação é unicamente de direito, sendo desnecessária a produção de prova em audiência, nos termos do art. 330, I, do CPC.
Trata-se de ação de prestação de contas por meio da qual a requerente busca a exigência de contas relativas ao contrato de locação celebrado, em especial no que se refere ao detalhamento da quantia desembolsada em relação às cotas condominiais e ao fundo de promoção, dentre outras especificidades do contrato.
Inicialmente, cumpre afastar a prefacial de decadência suscitada pelo requerido, porquanto desprovida de plausibilidade jurídica.
Dispõe o §2º do artigo 54 da Lei 8.245/1991:
"2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas".
A interpretação que se extrai do dispositivo em apreço não autoriza a conclusão de que o prazo de sessenta dias ali contemplado seja decadencial ou extintivo do exercício do direito de exigir contas. A toda evidência, a intenção do legislador foi de apenas estipular a regularidade ou frequência mínima com que o locatário possa exigir a comprovação administrativa das despesas, evitando-se a proliferação de solicitações a qualquer tempo pelos locatários, tudo para facilitar as atividades do administrador do empreendimento.
A respeito, extraem-se as conclusões adotadas no julgamento da Apelação Cível n. 2004.012735-9, j. em 09/09/09:
"[...] explica Gildo dos Santos:
De qualquer forma, o locatário, diretamente ou por meio de entidades de classe, como as associações dos lojistas existentes em quase todos os shopping centers, pode verificar as despesas realizadas, que lhe são exigíveis, a cada sessenta dias. Não tendo previsto como se conta esse prazo, tem-se que entender que cada lojista, depois de examinar os comprovantes das despesas a pagar ou já pagas por ele, somente poderá realizar novo exame decorridos sessenta dias (Locação e Despejo. 3. ed., rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1999, p. 280).
Conforme se vê, o prazo estipulado neste dispositivo pelo legislador tem função tão-somente administrativa, servindo apenas para impedir que o locatário possa, a todo instante, querer consultar novamente as contas prestadas pelo administrador do empreendimento, o que tornaria, sem dúvida, bastante dificultosa a sua função, especialmente se for considerado o grande número de lojas que locam espaços nos shopping centers.
Aliás, não seria muito razoável que o administrador do shopping centers pudesse se eximir de prestar contas de todo o período de sua administração.
A fim de por uma pá de cal sobre o assunto, são bastante oportunos os ensinamentos de Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery, que, citando jurisprudência da Corte de Justiça Paulista, afirmaram taxativamente que o prazo do § 2º do artigo 54 da Lei de Locação não é decadencial, in verbis:
Shopping center. Ação de prestação de contas. Decadência. O prazo do art. 54, § 2º, da Lei n. 8.345/91 não é decadencial por se tratar de simples possibilidade do locatário postular a apresentação de contas no prazo ali referido, sem que tanto se constitua num dever a ser exercitado no lapso temporal de 60 dias (2.º TACivSP., 2ª Câm., Ap 504184, rel. Juiz Vianna Cotrim, j. 16.2.1998)(Código Civil Anotado e legislação extravagante. 2. ed. rev. e ampl. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2003. p.1.291)".
De outro giro, a preliminar de falta de interesse de agir, articulada sob dois enfoques distintos, confunde-se com o mérito da demanda, razão pela qual será conjuntamente com ele apreciada.
Impõe-se acentuar que nos termos do artigo 914 do Código de Processo Civil, a ação de prestação de contas competirá a quem tiver o direito de exigi-las ou a obrigação de prestá-las.
Pressupõe, em regra, a divergência para o acerto de contas e tem por finalidade a fixação de um saldo devedor ou credor, por parte de quem as exige ou de quem as presta.
Seu procedimento encontra-se dividido em duas fases bem distintas: na primeira, cabe analisar se o autor tem direito ou não à obtenção das contas; sendo positiva a conclusão, inicia-se a etapa seguinte, em que se examinará o conteúdo das contas fornecidas, apurando-se eventual saldo em favor do autor ou do réu - dada a natureza dúplice da ação de prestação de contas.
Assim delimitado, mostra-se despropositada a alegação de que a via eleita estaria equivocada, ao argumento de que a autora pretende discutir a exigibilidade de encargos, porquanto o caráter bifásico da demanda permite a verificação das contas e do eventual saldo existente em favor de qualquer dos sujeitos da relação jurídica material no decorrer da segunda fase, caso assentada a existência da obrigação de prestá-las.
Sobre as peculiaridades e a destinação da prestação de contas, importante a lição de Humberto Theodoro Júnior:
"Consiste a prestação de contas no relacionamento e na documentação comprobatória de todas as receitas e de todas as despesas referentes a uma administração de bens, valores ou interesses de outrem, realizada por força da relação jurídica emergente da lei ou do contrato.
Seu objeto é liquidar dito relacionamento jurídico existente entre as partes no seu aspecto econômico de tal modo que, afinal, se determine, com exatidão, a existência ou não de um saldo, fixando, no caso positivo, o seu montante, com efeito de condenação judicial contra a parte que se qualifica como devedora.
[...]
A obrigação de prestar contas, derivada de qualquer relação jurídica patrimonial, pode ter caráter unilateral, ou seja, pode sujeitar uma só das partes como se dá com o mandatário, o administrador do condomínio, o síndico, o curador etc. ou pode ter o caráter bilateral a teor do que se dá no contrato de conta corrente.
Qualquer um, porém, dos sujeitos da relação patrimonial que envolve a obrigação de prestar contas dos atos praticados no interesse comum ou de outrem pode ser forçado ao procedimento da ação de prestação de contas.
[...]
O importante é, na espécie, a indagação no que concerne aos termos da relação material, de existência efetiva do poder daquele que se diz credor das contas de sujeitar o demandado a prestá-los. (in: Curso de Direito Processual Civil: procedimentos especiais. Vol. III. 37. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2006. p. 92 e 96).
De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:
"A ação de prestação de contas consubstancia a medida judicial adequada para aquele que, considerando possuir crédito decorrente da relação jurídica consistente na gestão de bens, negócios ou interesses alheios, a qualquer título, para sua efetivação, necessite, antes, demonstrar cabalmente a existência da referida relação de gestão de interesses alheios, bem como a existência de um saldo (como visto, a partir do detalhamento das receitas e despesas), vinculado, diretamente, à referida relação (REsp n. 1.065.257/RJ, j. 20-4-10).
No caso concreto, a existência de vínculo obrigacional entre as partes é inequívoca, tanto que o requerido não refutou o seu dever legal de prestar contas na condição de locador/administrador do shopping center onde está instalada a empresa autora, justificando tão-somente que já o teria feito de forma trimestral durante todo o período da contratualidade.
Sobre a obrigação de prestar contas em situação similar decidiu-se:
"DIREITO PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS - PRIMEIRA FASE - RECONHECIMENTO DO DEVER DE PRESTAR CONTAS - ALEGAÇÃO DE PEDIDO GENÉRICO - HIPÓTESE AFASTADA - INDICAÇÃO DAS DESPESAS E DO PERIODO COMPREENDIDO - RELAÇÃO JURÍDICA OBRIGACIONAL DEMONSTRADA.
"Não há se falar em pedido genérico de prestação de contas, quando o autor aponta o vínculo jurídico existente com o réu e especifica o período digno de esclarecimentos." (REsp n. 1060217/PR, rel. Massami Uyeda, j. em 11-11-2008).
Ocorre que os balancetes sintéticos trimestrais anexados aos autos pelo demandado não passam de meros demonstrativos elaborados de maneira unilateral, em que estão discriminadas apenas as despesas e seus valores, dados que já eram de conhecimento da autora, o que os torna imprestáveis para a finalidade almejada..
Noutras palavras, não foram acostadas notas fiscais, faturas, recibos ou outros documentos para comprovar o lastro das quantias ali apontadas, e tampouco foram fornecidas as informações solicitadas pela requerente por ocasião da inicial (fls. 06-08), o que inviabiliza a análise detalhada sobre o efetivo emprego do dinheiro recolhido.
Além disso, a documentação apresentada não se afigura satisfatória, tendo em vista que não foi observada a forma mercantil, assim exigida em lei (art. 917 do CPC).
A corroborar esse entedimento, confira-se:
"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS - PRIMEIRA FASE - CONTRATO DE PARCERIA - ADMINISTRAÇÃO DE RESTAURANTE - DEVER DE PRESTAR CONTAS EVIDENCIADO - LIVROS DE CAIXA APRESENTADOS JUNTO À CONTESTAÇÃO - DESCRIÇÃO DESORGANIZADA DA MOVIMENTAÇÃO FINANCEIRA - OBRIGAÇÃO NÃO SATISFEITA - CPC, ART. 917 - NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO NA FORMA MERCANTIL - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - INOCORRÊNCIA - AUSÊNCIA DE VULNERAÇÃO AO DEVER DE PROBIDADE PROCESSUAL (CPC, ART. 14) - INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO OU DOLO PROCESSUAL. [...]
'II - Consoante os termos do art. 917 do CPC, o obrigado a prestar contas deve fazê-lo na forma mercantil, com documentos capazes de justificar o conteúdo apresentado. Por "mercantil" deve-se entender uma organizada planilha contendo campos destinados às receitas e às despesas, especificando-se, ao final, se determinado período resultou em lucro ou prejuízo. Desse modo, se o responsável pela prestação de contas trouxe juntamente com a contestação diversos documentos, mas deles restar impossibilitado de se extrair lógica contábil, deve o magistrado considerá-los imprestáveis e determinar a apresentação de novas contas, observando-se o disposto no ordenamento processual. [...]" (AC n. 2007.027557-4, j. em: 07.02.2008).
Dessarte, não tendo o requerido prestado as contas na forma devida – e reconhecido o direito da autora de exigi-las – tenho que a pretensão deduzida na inicial merece amparo.
ANTE O EXPOSTO, julgo procedente o pedido formulado na inaugural, condenando o requerido a prestar as contas detalhadas solicitadas pela autora no prazo de 48 horas, as quais devem abranger todo o período de contratualidade, a partir de 12/05/08 até os dias atuais, sob pena de não lhe ser lícito impugnar as que a autora apresentar, de acordo com o art. 915, 2º, do Código de Processo Civil. Condeno o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 1.000,00 (um mil reais), nos termos do artigo 20, § 3o, do CPC.
P. R. I.
Balneário Camboriú (SC), 06 de junho de 2011
MARISA CARDOSO DE MEDEIROS
Juíza de Direito
Segue abaixo sentença emitida pela juíza Marisa Cardoso de Mederios, referente a ação movida contra o Condomínio Civil Pró-Indiviso do Balneário Camboriú Shopping, que solicita a prestação de contas aos lojistas.
Autos n° 005.09.008870-5
Ação: Prestação de Contas/Especial de Jurisdição Contenciosa
Autor: RMI Rio Merchants Comércio de Modas e Ótica Ltda EPP
Réu: Condomínio Civil Pró-Indiviso do Balneário Camboriú Shopping
SENTENÇA
VISTOS etc.
RMI Rio Merchants Comércio de Modas e Ótica Ltda. - EPP propôs a presente ação de prestação de contas contra Condomínio Civil Pró-indiviso do Balneário Camboriú Shopping ao argumento de ser locatária do salão n. 15, localizado no Balneário Camboriú Shopping Center, em virtude de cuja avença locatícia comprometeu-se ao pagamento dos alugueres e demais encargos, os quais vem quitando regularmente. Com o intuito de verificar detalhadamente as quantias desembolsadas no tocante às cotas condominiais e fundo de promoção, solicitou as informações junto à administração da requerida, pleito que lhe foi negado, motivo pelo qual objetiva a exigência de contas, com amparo no art. 54, §4º, da Lei 8.245/91.
A inicial veio acompanhada dos documentos de fls. 10-121.
Citado, o requerido apresentou resposta em forma de contestação (fls. 127-137), arguindo, em prefacial, decadência do direito de exigir contas em relação ao período anterior a 60 dias do ajuizamento da ação, na forma do art. 54, § 2º, da Lei do Inquilinato; falta de interesse de agir sob dois aspectos: as contas já teriam sido apresentadas, uma vez que as receitas, despesas, saldo e o balanço são repassados aos lojistas a cada três meses, e inadequação da via eleita, uma vez que a autora objetiva discutir a exigibilidade desses encargos, o que não se harmoniza com a finalidade da demanda em foco.
Meritoriamente, reiterou o argumento de que as contas são apresentadas trimestralmente, e que no boleto encaminhado a cada locatário consta um resumo das despesas.
Enfatizou que ao contrário do que possa pretender a autora, não há saldo credor a seu favor originado do rateio das despesas, as quais são rigorosamente partilhadas em conformidade com o contrato celebrado.
Houve réplica (fls. 196-209).
Na sequência, vieram conclusos os autos.
Relatados, decido.
O feito encontra-se apto para receber julgamento, porquanto a matéria sob apreciação é unicamente de direito, sendo desnecessária a produção de prova em audiência, nos termos do art. 330, I, do CPC.
Trata-se de ação de prestação de contas por meio da qual a requerente busca a exigência de contas relativas ao contrato de locação celebrado, em especial no que se refere ao detalhamento da quantia desembolsada em relação às cotas condominiais e ao fundo de promoção, dentre outras especificidades do contrato.
Inicialmente, cumpre afastar a prefacial de decadência suscitada pelo requerido, porquanto desprovida de plausibilidade jurídica.
Dispõe o §2º do artigo 54 da Lei 8.245/1991:
"2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas".
A interpretação que se extrai do dispositivo em apreço não autoriza a conclusão de que o prazo de sessenta dias ali contemplado seja decadencial ou extintivo do exercício do direito de exigir contas. A toda evidência, a intenção do legislador foi de apenas estipular a regularidade ou frequência mínima com que o locatário possa exigir a comprovação administrativa das despesas, evitando-se a proliferação de solicitações a qualquer tempo pelos locatários, tudo para facilitar as atividades do administrador do empreendimento.
A respeito, extraem-se as conclusões adotadas no julgamento da Apelação Cível n. 2004.012735-9, j. em 09/09/09:
"[...] explica Gildo dos Santos:
De qualquer forma, o locatário, diretamente ou por meio de entidades de classe, como as associações dos lojistas existentes em quase todos os shopping centers, pode verificar as despesas realizadas, que lhe são exigíveis, a cada sessenta dias. Não tendo previsto como se conta esse prazo, tem-se que entender que cada lojista, depois de examinar os comprovantes das despesas a pagar ou já pagas por ele, somente poderá realizar novo exame decorridos sessenta dias (Locação e Despejo. 3. ed., rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1999, p. 280).
Conforme se vê, o prazo estipulado neste dispositivo pelo legislador tem função tão-somente administrativa, servindo apenas para impedir que o locatário possa, a todo instante, querer consultar novamente as contas prestadas pelo administrador do empreendimento, o que tornaria, sem dúvida, bastante dificultosa a sua função, especialmente se for considerado o grande número de lojas que locam espaços nos shopping centers.
Aliás, não seria muito razoável que o administrador do shopping centers pudesse se eximir de prestar contas de todo o período de sua administração.
A fim de por uma pá de cal sobre o assunto, são bastante oportunos os ensinamentos de Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery, que, citando jurisprudência da Corte de Justiça Paulista, afirmaram taxativamente que o prazo do § 2º do artigo 54 da Lei de Locação não é decadencial, in verbis:
Shopping center. Ação de prestação de contas. Decadência. O prazo do art. 54, § 2º, da Lei n. 8.345/91 não é decadencial por se tratar de simples possibilidade do locatário postular a apresentação de contas no prazo ali referido, sem que tanto se constitua num dever a ser exercitado no lapso temporal de 60 dias (2.º TACivSP., 2ª Câm., Ap 504184, rel. Juiz Vianna Cotrim, j. 16.2.1998)(Código Civil Anotado e legislação extravagante. 2. ed. rev. e ampl. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2003. p.1.291)".
De outro giro, a preliminar de falta de interesse de agir, articulada sob dois enfoques distintos, confunde-se com o mérito da demanda, razão pela qual será conjuntamente com ele apreciada.
Impõe-se acentuar que nos termos do artigo 914 do Código de Processo Civil, a ação de prestação de contas competirá a quem tiver o direito de exigi-las ou a obrigação de prestá-las.
Pressupõe, em regra, a divergência para o acerto de contas e tem por finalidade a fixação de um saldo devedor ou credor, por parte de quem as exige ou de quem as presta.
Seu procedimento encontra-se dividido em duas fases bem distintas: na primeira, cabe analisar se o autor tem direito ou não à obtenção das contas; sendo positiva a conclusão, inicia-se a etapa seguinte, em que se examinará o conteúdo das contas fornecidas, apurando-se eventual saldo em favor do autor ou do réu - dada a natureza dúplice da ação de prestação de contas.
Assim delimitado, mostra-se despropositada a alegação de que a via eleita estaria equivocada, ao argumento de que a autora pretende discutir a exigibilidade de encargos, porquanto o caráter bifásico da demanda permite a verificação das contas e do eventual saldo existente em favor de qualquer dos sujeitos da relação jurídica material no decorrer da segunda fase, caso assentada a existência da obrigação de prestá-las.
Sobre as peculiaridades e a destinação da prestação de contas, importante a lição de Humberto Theodoro Júnior:
"Consiste a prestação de contas no relacionamento e na documentação comprobatória de todas as receitas e de todas as despesas referentes a uma administração de bens, valores ou interesses de outrem, realizada por força da relação jurídica emergente da lei ou do contrato.
Seu objeto é liquidar dito relacionamento jurídico existente entre as partes no seu aspecto econômico de tal modo que, afinal, se determine, com exatidão, a existência ou não de um saldo, fixando, no caso positivo, o seu montante, com efeito de condenação judicial contra a parte que se qualifica como devedora.
[...]
A obrigação de prestar contas, derivada de qualquer relação jurídica patrimonial, pode ter caráter unilateral, ou seja, pode sujeitar uma só das partes como se dá com o mandatário, o administrador do condomínio, o síndico, o curador etc. ou pode ter o caráter bilateral a teor do que se dá no contrato de conta corrente.
Qualquer um, porém, dos sujeitos da relação patrimonial que envolve a obrigação de prestar contas dos atos praticados no interesse comum ou de outrem pode ser forçado ao procedimento da ação de prestação de contas.
[...]
O importante é, na espécie, a indagação no que concerne aos termos da relação material, de existência efetiva do poder daquele que se diz credor das contas de sujeitar o demandado a prestá-los. (in: Curso de Direito Processual Civil: procedimentos especiais. Vol. III. 37. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2006. p. 92 e 96).
De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:
"A ação de prestação de contas consubstancia a medida judicial adequada para aquele que, considerando possuir crédito decorrente da relação jurídica consistente na gestão de bens, negócios ou interesses alheios, a qualquer título, para sua efetivação, necessite, antes, demonstrar cabalmente a existência da referida relação de gestão de interesses alheios, bem como a existência de um saldo (como visto, a partir do detalhamento das receitas e despesas), vinculado, diretamente, à referida relação (REsp n. 1.065.257/RJ, j. 20-4-10).
No caso concreto, a existência de vínculo obrigacional entre as partes é inequívoca, tanto que o requerido não refutou o seu dever legal de prestar contas na condição de locador/administrador do shopping center onde está instalada a empresa autora, justificando tão-somente que já o teria feito de forma trimestral durante todo o período da contratualidade.
Sobre a obrigação de prestar contas em situação similar decidiu-se:
"DIREITO PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS - PRIMEIRA FASE - RECONHECIMENTO DO DEVER DE PRESTAR CONTAS - ALEGAÇÃO DE PEDIDO GENÉRICO - HIPÓTESE AFASTADA - INDICAÇÃO DAS DESPESAS E DO PERIODO COMPREENDIDO - RELAÇÃO JURÍDICA OBRIGACIONAL DEMONSTRADA.
"Não há se falar em pedido genérico de prestação de contas, quando o autor aponta o vínculo jurídico existente com o réu e especifica o período digno de esclarecimentos." (REsp n. 1060217/PR, rel. Massami Uyeda, j. em 11-11-2008).
Ocorre que os balancetes sintéticos trimestrais anexados aos autos pelo demandado não passam de meros demonstrativos elaborados de maneira unilateral, em que estão discriminadas apenas as despesas e seus valores, dados que já eram de conhecimento da autora, o que os torna imprestáveis para a finalidade almejada..
Noutras palavras, não foram acostadas notas fiscais, faturas, recibos ou outros documentos para comprovar o lastro das quantias ali apontadas, e tampouco foram fornecidas as informações solicitadas pela requerente por ocasião da inicial (fls. 06-08), o que inviabiliza a análise detalhada sobre o efetivo emprego do dinheiro recolhido.
Além disso, a documentação apresentada não se afigura satisfatória, tendo em vista que não foi observada a forma mercantil, assim exigida em lei (art. 917 do CPC).
A corroborar esse entedimento, confira-se:
"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS - PRIMEIRA FASE - CONTRATO DE PARCERIA - ADMINISTRAÇÃO DE RESTAURANTE - DEVER DE PRESTAR CONTAS EVIDENCIADO - LIVROS DE CAIXA APRESENTADOS JUNTO À CONTESTAÇÃO - DESCRIÇÃO DESORGANIZADA DA MOVIMENTAÇÃO FINANCEIRA - OBRIGAÇÃO NÃO SATISFEITA - CPC, ART. 917 - NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO NA FORMA MERCANTIL - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - INOCORRÊNCIA - AUSÊNCIA DE VULNERAÇÃO AO DEVER DE PROBIDADE PROCESSUAL (CPC, ART. 14) - INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO OU DOLO PROCESSUAL. [...]
'II - Consoante os termos do art. 917 do CPC, o obrigado a prestar contas deve fazê-lo na forma mercantil, com documentos capazes de justificar o conteúdo apresentado. Por "mercantil" deve-se entender uma organizada planilha contendo campos destinados às receitas e às despesas, especificando-se, ao final, se determinado período resultou em lucro ou prejuízo. Desse modo, se o responsável pela prestação de contas trouxe juntamente com a contestação diversos documentos, mas deles restar impossibilitado de se extrair lógica contábil, deve o magistrado considerá-los imprestáveis e determinar a apresentação de novas contas, observando-se o disposto no ordenamento processual. [...]" (AC n. 2007.027557-4, j. em: 07.02.2008).
Dessarte, não tendo o requerido prestado as contas na forma devida – e reconhecido o direito da autora de exigi-las – tenho que a pretensão deduzida na inicial merece amparo.
ANTE O EXPOSTO, julgo procedente o pedido formulado na inaugural, condenando o requerido a prestar as contas detalhadas solicitadas pela autora no prazo de 48 horas, as quais devem abranger todo o período de contratualidade, a partir de 12/05/08 até os dias atuais, sob pena de não lhe ser lícito impugnar as que a autora apresentar, de acordo com o art. 915, 2º, do Código de Processo Civil. Condeno o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 1.000,00 (um mil reais), nos termos do artigo 20, § 3o, do CPC.
P. R. I.
Balneário Camboriú (SC), 06 de junho de 2011
MARISA CARDOSO DE MEDEIROS
Juíza de Direito
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